계속되는 임대차 분쟁, 자영업자가 불리한 이유
법적으로 불리한 구조 안에서 계약을 체결하고 있어
기사입력2026-01-19 08:58
정하연 객원 기자 (99@99law.co.kr)
[정하연 변호사의 스타트업 법률상식] 자영업자 분쟁 상담을 하다 보면, “장사는 잘됐는데 임대차 계약 때문에 손해를 봤다”라는 말을 자주 듣습니다. 특히 상가임대차 분쟁은 경기가 어렵든 좋든 매년 반복되고, 2026년에도 그 양상은 크게 달라지지 않을 것으로 예상됩니다.
문제는 많은 자영업자들이 법적으로 불리한 구조 안에서 계약을 체결하고 있다는 점입니다. 자영업자 입장에서 실제 분쟁으로 가장 많이 이어지는 쟁점을 정리해보겠습니다.
1. 상가임대차보호법, 보호해 주는 것 같지만 전부는 아니다
상가임대차보호법은 자영업자를 보호하기 위한 법이지만, 모든 상황에서 자동으로 보호되는 것은 아닙니다.
“상가임대차보호법이 있으니 계약은 안전하다.”
“10년까지 영업할 수 있다.”
“임대인이 마음대로 못 내보낸다.”
하지만 실제로는 ▲환산보증금 기준 초과 여부, ▲계약갱신요구권 행사 시기, ▲재건축 등 계약기간 관련 계약서 문구에 따라 보호 범위가 크게 달라집니다.
법은 ‘조건부 보호’일 뿐, 계약서가 불리하면 자영업자가 그대로 손해를 떠안을 수 있기 때문에 임대차 계약 체결을 마무리 하기 전 전문가의 검토가 필요합니다.
2. 권리금 분쟁, 가장 많이 다투는 지점은
2026년에도 여전히 권리금 분쟁은 상가임대차 소송의 단골 주제입니다. 자영업자들이 특히 불리해지는 경우는 다음과 같습니다.
▲신규 임차인을 직접 주선하지 않은 경우
▲권리금 관련 합의 내용을 계약서에 남기지 않은 경우
▲임대인이 “내가 막은 게 아니다”라고 주장하는 경우
권리금은 존재 자체를 입증하는 것부터 쉽지 않고, 임대인의 방해 행위를 구체적으로 입증해야 하기 때문에 사후 대응이 매우 까다로운 분쟁입니다.
3. 원상복구 분쟁, “다 고쳐놓고 나가라”는 요구의 함정
계약 종료 시 가장 많이 발생하는 또 다른 분쟁은 원상복구입니다. 문제는 계약서에 흔히 들어가는 이 한 문장입니다.
“임차인은 계약 종료 시 원상복구하여 반환한다.”
이 문구 하나로 수천만 원의 철거 비용, 사용하던 시설물 전부 철거, 보증금 공제 분쟁까지 이어지는 경우가 적지 않습니다.
실제로는 통상적 사용에 따른 마모와 임차인이 설치한 시설물을 구분해야 하지만, 분쟁 상황에서는 임대인의 요구가 과도해지는 경우가 많습니다.
4. 계약 종료 후 보증금 반환 지연, 가만히 기다리면 더 늦어진다
임대차 계약이 끝났음에도 보증금 반환이 지연되는 사례는 2026년에도 여전히 많습니다. 이때 자영업자분들이 가장 많이 하는 실수가 “곧 주겠지” 하고 기다리는 것입니다.
보증금 반환은 자동으로 이루어지지 않으며, 임대인의 지연이 계속되면 법적 조치의 준비 신호를 분명히 해야 합니다. 이 과정에서 내용증명은 매우 중요한 역할을 합니다.
내용증명은 단순한 ‘경고장’이 아닙니다. 임대인에게 법적 책임 인식을 명확히 전달하고 추후 소송 시 증거로 활용할 수 있으며, 감정적 협상에서 법률 중심 협상으로 전환되는 포인트가 됩니다.
실무에서는 내용증명 발송 이후 보증금 반환이나 임대차 분쟁 합의가 신속히 이루어지는 경우도 적지 않습니다. 특히 변호사 명의로 작성된 내용증명은 임대인에게 “이 사안은 가볍지 않다”는 신호가 됩니다.
상가임대차 분쟁은 장사가 잘되든, 안 되든 반드시 한 번은 마주하게 되는 문제입니다. 그리고 많은 경우 임대차 분쟁이 계약서 한 줄에서 시작됩니다.
“장사 잘해도, 계약서 한 줄 때문에 손해 봅니다.”
2026년을 맞아, 계약을 다시 점검하고, 분쟁의 초기 단계에서 법적 대응을 준비하는 것이 가장 현실적인 리스크 관리라는 점을 기억하셔야 합니다. (중기이코노미 객원=99LAW, 앤드 법률사무소 정하연 대표변호사)
기사 전문 보기 : https://www.junggi.co.kr/news/articleView.html?idxno=35249
계속되는 임대차 분쟁, 자영업자가 불리한 이유
법적으로 불리한 구조 안에서 계약을 체결하고 있어
기사입력2026-01-19 08:58
정하연 객원 기자 (99@99law.co.kr)
[정하연 변호사의 스타트업 법률상식] 자영업자 분쟁 상담을 하다 보면, “장사는 잘됐는데 임대차 계약 때문에 손해를 봤다”라는 말을 자주 듣습니다. 특히 상가임대차 분쟁은 경기가 어렵든 좋든 매년 반복되고, 2026년에도 그 양상은 크게 달라지지 않을 것으로 예상됩니다.
문제는 많은 자영업자들이 법적으로 불리한 구조 안에서 계약을 체결하고 있다는 점입니다. 자영업자 입장에서 실제 분쟁으로 가장 많이 이어지는 쟁점을 정리해보겠습니다.
1. 상가임대차보호법, 보호해 주는 것 같지만 전부는 아니다
상가임대차보호법은 자영업자를 보호하기 위한 법이지만, 모든 상황에서 자동으로 보호되는 것은 아닙니다.
“상가임대차보호법이 있으니 계약은 안전하다.”
“10년까지 영업할 수 있다.”
“임대인이 마음대로 못 내보낸다.”
하지만 실제로는 ▲환산보증금 기준 초과 여부, ▲계약갱신요구권 행사 시기, ▲재건축 등 계약기간 관련 계약서 문구에 따라 보호 범위가 크게 달라집니다.
법은 ‘조건부 보호’일 뿐, 계약서가 불리하면 자영업자가 그대로 손해를 떠안을 수 있기 때문에 임대차 계약 체결을 마무리 하기 전 전문가의 검토가 필요합니다.
2. 권리금 분쟁, 가장 많이 다투는 지점은
2026년에도 여전히 권리금 분쟁은 상가임대차 소송의 단골 주제입니다. 자영업자들이 특히 불리해지는 경우는 다음과 같습니다.
▲신규 임차인을 직접 주선하지 않은 경우
▲권리금 관련 합의 내용을 계약서에 남기지 않은 경우
▲임대인이 “내가 막은 게 아니다”라고 주장하는 경우
권리금은 존재 자체를 입증하는 것부터 쉽지 않고, 임대인의 방해 행위를 구체적으로 입증해야 하기 때문에 사후 대응이 매우 까다로운 분쟁입니다.
3. 원상복구 분쟁, “다 고쳐놓고 나가라”는 요구의 함정
계약 종료 시 가장 많이 발생하는 또 다른 분쟁은 원상복구입니다. 문제는 계약서에 흔히 들어가는 이 한 문장입니다.
“임차인은 계약 종료 시 원상복구하여 반환한다.”
이 문구 하나로 수천만 원의 철거 비용, 사용하던 시설물 전부 철거, 보증금 공제 분쟁까지 이어지는 경우가 적지 않습니다.
실제로는 통상적 사용에 따른 마모와 임차인이 설치한 시설물을 구분해야 하지만, 분쟁 상황에서는 임대인의 요구가 과도해지는 경우가 많습니다.
4. 계약 종료 후 보증금 반환 지연, 가만히 기다리면 더 늦어진다
임대차 계약이 끝났음에도 보증금 반환이 지연되는 사례는 2026년에도 여전히 많습니다. 이때 자영업자분들이 가장 많이 하는 실수가 “곧 주겠지” 하고 기다리는 것입니다.
보증금 반환은 자동으로 이루어지지 않으며, 임대인의 지연이 계속되면 법적 조치의 준비 신호를 분명히 해야 합니다. 이 과정에서 내용증명은 매우 중요한 역할을 합니다.
내용증명은 단순한 ‘경고장’이 아닙니다. 임대인에게 법적 책임 인식을 명확히 전달하고 추후 소송 시 증거로 활용할 수 있으며, 감정적 협상에서 법률 중심 협상으로 전환되는 포인트가 됩니다.
실무에서는 내용증명 발송 이후 보증금 반환이나 임대차 분쟁 합의가 신속히 이루어지는 경우도 적지 않습니다. 특히 변호사 명의로 작성된 내용증명은 임대인에게 “이 사안은 가볍지 않다”는 신호가 됩니다.
상가임대차 분쟁은 장사가 잘되든, 안 되든 반드시 한 번은 마주하게 되는 문제입니다. 그리고 많은 경우 임대차 분쟁이 계약서 한 줄에서 시작됩니다.
“장사 잘해도, 계약서 한 줄 때문에 손해 봅니다.”
2026년을 맞아, 계약을 다시 점검하고, 분쟁의 초기 단계에서 법적 대응을 준비하는 것이 가장 현실적인 리스크 관리라는 점을 기억하셔야 합니다. (중기이코노미 객원=99LAW, 앤드 법률사무소 정하연 대표변호사)
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