임대차 계약 중 임차인이 월세를 지급하지 않는 것만큼 답답한 상황이 없습니다.
민법, 임대차보호법에서는 임대인의 권리 보호를 위해 만약 세입자가 월세를 지급하지 않으면
임대차 계약해지가 가능하도록 하고 있습니다.
이번 포스팅에서는 월세미납 명도소송 제기 전 확인해야 할 3가지를 말씀드리겠습니다.
1. 계약 해지가 가능한 월세 연체금
2. 임대차 계약 해지 내용증명 발송
3. 점유자 확인 후 점유이전금지가처분 신청
✔ 계약 해지가 가능한 월세 연체는?
임차인(세입자)이 월세를 일정 기간 이상 미납하면, 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
심지어 주택 계약갱신청구권, 상가 계약갱신요구권 모두 적용되지 않죠.
이때 중요한 것은 바로 연체금을 실수 없이 계산해서 월세미납 명도소송 요건을 충족하는지 확인하는 것입니다.
- 상가건물 : 3기분 이상의 월세 연체 시 계약 해지 가능
- 주택 · 아파트 : 2기분 이상의 월세 연체 시 계약 해지 가능
임대인은 임차인의 월세 연체 사실이 확인되면 계약 기간과 관계없이 해지 통보 내용증명을 보낼 수 있으며,
이후에도 임차인이 자진 퇴거하지 않을 경우 명도소송을 통해 강제로 임차인을 내보낼 수 있습니다.
⚠ 3기? 2기? 어떻게 계산하나요?
많은 질문을 받았던 부분입니다. 연속해야 하는지, 만약 월세 중 일부만 입금되면 어떻게 해야 하는지 고민이 되실 겁니다.
99명도소송이 정확하게 정리해 드리겠습니다.
- 2기분 = 2회에 해당하는 금액
- 3기분 = 3회에 해당하는 금액
즉, 월세가 120만 원이라고 가정하면
총 미납금이 주택 · 아파트의 경우 2개월 분인 '240만원'이라면 계약 해지 조건이 충족된 것입니다.
만약 상가건물이라면 총 미납금이 3개월 치인 '360만원'이 되었을 때 계약 해지가 가능합니다.
✅ 이 때 연속할 필요는 없습니다.
< 예시 > 주택 · 아파트 · 빌라 등 주거용 목적 / 월세 120만 원
25년 1월 : 120만 원 납부 ⭕
25년 2월 : 0원 납부 👉🏻 미납❗ (총 미납금 120만 원)
25년 3월 : 120만 원 납부 ⭕ (과거 미납금 지속 중)
25년 4월 : 0원 납부 👉🏻 미납❗ (총 미납금 240만 원) ➡️ 계약 해지 가능, 내용증명부터 보내기
✅ 만약 월세가 일부만 입금되는 경우라면 어떨까요?
< 예시 > 상가건물 등 영업용 목적 / 월세 120만 원
25년 1월 : 80만 원 납부 👉🏻 미납❗ (총 미납금 40만 원)
25년 2월 : 0원 납부 👉🏻 미납❗ (총 미납금 160만 원)
25년 3월 : 120만 원 납부 ⭕ (과거 미납금 지속 중)
25년 4월 : 0원 납부 👉🏻 미납❗ (총 미납금 280만 원)
25년 5월 : 20만 원 납부 👉🏻 미납❗ (총 미납금 380만 원) ➡️ 계약 해지 가능, 내용증명부터 보내기
✔ 임대차 계약 해지 내용증명 발송
▲ 99LAW 임대차 계약해지 내용증명 일부 ▲
연체금이 계약 해지 요건을 충족하는지 확인하셨나요?
그럼 다음 단계는 임대차 계약 해지 내용증명 발송입니다.
- 계약 사실
- 연체 사실
- 위반 법 조항
- 연체금 해소 요청일 또는 명도 요청일 제시
위 내용을 기입하여 임차인(세입자)에게 내용증명을 발송하면 됩니다.
월세미납 내용증명의 경우 중도 해지가 가능하기 때문에,
추후 명도소송 절차에서 해지 통보를 한 것을 증명해야 할 수 있습니다.
이 때, 월세미납 및 계약해지 내용증명을 보낸 것으로 증명이 가능하기 때문에 중요한 절차입니다.
그런데 임차인(세입자)이 내용증명을 받지 않을 수도 있죠.
99LAW 99내용증명은 카카오 전자문서를 통해 전자 내용증명을 발송할 수 있습니다.
만약 임차인(세입자)의 생년월일을 모른다면 카카오 알림톡으로 전자 고지를 보낼 수 있죠.
임대차 계약을 한 상태라면 임대차 계약서에 임차인의 개인 정보가 기재되어 있을 테니
내용증명을 우편 또는 카카오 전자문서 어떤 방법으로든 보내는 것 자체는 어렵지 않습니다.
만약 우편 또는 카카오 전자문서까지 수령, 열람을 거부한다면
문자 메시지로라도 보내놓고 빠르게 명도소송 단계로 가실 것을 추천드립니다.
왜냐하면 지금 이 순간에도 보증금이 소진되고 있기 때문입니다.
명도소송은 빠르면 3개월, 길게는 10개월까지도 가기 때문에,
해결될 기미가 보이지 않는다면 빠르게 소송 단계로 진입하시는 걸 추천 드립니다.
✔ 점유자 확인 후 필요하다면 점유이전금지가처분 신청!
명도소송을 진행할 때는 당연히 현재 임차인(세입자)을 상대로 제기하겠죠?
그런데 소송 중간에 제3자에게 상가건물/주택을 넘기고 나가는 악성 임차인이 있습니다.
만약 이렇게 된다면 임차인을 상대로 명도소송을 제기했는데,
다른 사람이 안에 있으니 그 명도소송 판결문은 아무 소용이 없게 됩니다.
그래서 명도소송과 함께 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다.
✔ 월세미납 명도소송 정답은 99명도소송
✅ 99명도소송은
변호사 출석 명도소송 + 점유이전금지가처분을 합리적인 비용으로 지원하고 있습니다.
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그럼 '변호사 재판 출석' 여부를 정확히 확인해 보시기 바랍니다.
※ 99명도소송은 변호사가 직접 재판에 출석하는 비용까지 포함되어 있습니다.
99명도소송은 처음부터 정확하게 비용을 말씀드리고 있습니다.
이미 월세 미납으로 고통 받고 계시는 임대인 분들에게 더 이상의 혼란을 드리고 싶지 않기 때문이죠.
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- 99명도소송(앤드 법률사무소)
대한변호사협회 인증 임대차관련법 전문 변호사 정하연 드림
임대차 계약 중 임차인이 월세를 지급하지 않는 것만큼 답답한 상황이 없습니다.
민법, 임대차보호법에서는 임대인의 권리 보호를 위해 만약 세입자가 월세를 지급하지 않으면
임대차 계약해지가 가능하도록 하고 있습니다.
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심지어 주택 계약갱신청구권, 상가 계약갱신요구권 모두 적용되지 않죠.
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임대인은 임차인의 월세 연체 사실이 확인되면 계약 기간과 관계없이 해지 통보 내용증명을 보낼 수 있으며,
이후에도 임차인이 자진 퇴거하지 않을 경우 명도소송을 통해 강제로 임차인을 내보낼 수 있습니다.
⚠ 3기? 2기? 어떻게 계산하나요?
많은 질문을 받았던 부분입니다. 연속해야 하는지, 만약 월세 중 일부만 입금되면 어떻게 해야 하는지 고민이 되실 겁니다.
99명도소송이 정확하게 정리해 드리겠습니다.
즉, 월세가 120만 원이라고 가정하면
총 미납금이 주택 · 아파트의 경우 2개월 분인 '240만원'이라면 계약 해지 조건이 충족된 것입니다.
만약 상가건물이라면 총 미납금이 3개월 치인 '360만원'이 되었을 때 계약 해지가 가능합니다.
✅ 이 때 연속할 필요는 없습니다.
< 예시 > 주택 · 아파트 · 빌라 등 주거용 목적 / 월세 120만 원
25년 1월 : 120만 원 납부 ⭕
25년 2월 : 0원 납부 👉🏻 미납❗ (총 미납금 120만 원)
25년 3월 : 120만 원 납부 ⭕ (과거 미납금 지속 중)
25년 4월 : 0원 납부 👉🏻 미납❗ (총 미납금 240만 원) ➡️ 계약 해지 가능, 내용증명부터 보내기
✅ 만약 월세가 일부만 입금되는 경우라면 어떨까요?
< 예시 > 상가건물 등 영업용 목적 / 월세 120만 원
25년 1월 : 80만 원 납부 👉🏻 미납❗ (총 미납금 40만 원)
25년 2월 : 0원 납부 👉🏻 미납❗ (총 미납금 160만 원)
25년 3월 : 120만 원 납부 ⭕ (과거 미납금 지속 중)
25년 4월 : 0원 납부 👉🏻 미납❗ (총 미납금 280만 원)
25년 5월 : 20만 원 납부 👉🏻 미납❗ (총 미납금 380만 원) ➡️ 계약 해지 가능, 내용증명부터 보내기
✔ 임대차 계약 해지 내용증명 발송
▲ 99LAW 임대차 계약해지 내용증명 일부 ▲
연체금이 계약 해지 요건을 충족하는지 확인하셨나요?
그럼 다음 단계는 임대차 계약 해지 내용증명 발송입니다.
위 내용을 기입하여 임차인(세입자)에게 내용증명을 발송하면 됩니다.
월세미납 내용증명의 경우 중도 해지가 가능하기 때문에,
추후 명도소송 절차에서 해지 통보를 한 것을 증명해야 할 수 있습니다.
이 때, 월세미납 및 계약해지 내용증명을 보낸 것으로 증명이 가능하기 때문에 중요한 절차입니다.
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대한변호사협회 인증 임대차관련법 전문 변호사 정하연 드림